房地产开发企业资质核定 流程图


 发布时间:2021-04-20 11:13:31

商铺中介人士表示,即使是遭遇“反价”,租赁双方还是有途径申诉的。在《广州市个人出租房屋税收管理办法》也有此约定:“出租人对税务机关核定的计税租金收入有异议的,应当提供相关证据,经主管税务机关认定后,调整应纳税额。”提醒你有“张良计”,我有“过墙梯”?延长免租期避税业主吃亏在商业租

通知还就土地增值税核定征收有关问题给予明确。通知称,核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行,任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围,严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的,必须立即纠正。对确需核定征收的,要严格按照税收法律法规的要求,从严、从高确定核定征收率。通知还规定,为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。

北京市住建委近日在官网发布公示,拟注销214家房地产开发企业资质证书,公示期为10个工作日。在公示期结束后,对于无异议或异议理由不成立的,北京市、区住房和城乡建设主管部门将依法注销开发企业资质。此次拟注销企业的注销原因主要包括:资质证书到期后未核定163家;企业申请注销类43家;因工商营业执照吊销或注销而致资质证书注销类7家;审核未通过类1家。此次公示的拟注销企业,经北京市、区县开发主管部门与企业逐一核实情况,并与北京市住建委房地产开发项目动态监管平台核实,在北京市范围内不存在尚未完成的房地产开发项目。北京市住建委自2008年起已依法陆续发布8批共计2570家房地产开发企业资质证书的注销公告。截至2014年底,北京市资质证书有效期内的房地产开发企业共计2444家。

记者从河南省地方税务局获悉,自2012年1月1日起,全省将执行提高后的土地增值税核定征收率。《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》规定,2012年1月1日起,凡是采取核定征收方式缴纳土地增值税的项目,普通标准住宅(140平方米以下)的核定征收率由2%上调到5%;除普通标准住宅以外的其他住宅,核定征收率由4%上调到6%;除住宅以外的其他房地产项目,核定征收率由5%上调到8%。为惩罚土地增值税征收中土地开发企业的造假行为,督促土地开发企业建立完善的财务账簿,《公告》规定,对“擅自销毁账簿或账目混乱、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料、申报的计税价格明显偏低且无正当理由、符合土地增值税清算条件未按规定期限清算且逾期仍不清算”的四种企业,一律按核定征收率10%征收土地增值税。

解读人:国家税务总局有关负责人 采访人:记者李丽辉为促进房地产行业健康发展,合理调节房地产开发收益,国家税务总局发出通知,要求各级税务机关加强土地增值税征收管理工作,充分发挥土地增值税调控作用。国家税务总局有关负责人对相关政策内容进行了解读。目前部分地区预征率偏低土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税“预征范围”。

这一新规的具体操作办法是:不能提供装修凭证的纳税人,在办理个人转让住房纳税申报时,应在《税费资料清单》“住房装修费用凭证”栏目中选择“无”,并不再提交《房屋装修费用发票汇总表》和住房装修发票原件,由主管税务机关核定住房装修费用。本次新规是对2013年本市出台的房地产调控“京五条”的补充。在“京五条”中,要求在二手房交易所得税方面,能核实房屋原值的,依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税。而问题的关键就在于“原值”的计算——原值及可抵扣的合理费用越高,与按地税部门规定的核定计税价计算出的成交价之间的价差也就越小,二手房业主需要缴纳的个税也就越低。

对个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税。出售二手房的个人所得税附征率按现行标准统一下调50%。住房租赁税收按综合税率简易征收。对个人出租住房,不区分用途,均按综合税率征收,设区的城市为6.6725%,县城、镇为6.6425%,其他地区为6.5825%(其中:营业税1.5%,房产税4%,个人所得税核定征收率1%,教育费附加3%,地方教育附加1.5%,设区的城市城建税税率7%、县城、镇城建税税率5%、其他地区城建税税率1%,由各地按税种分别入库)。

但实际上,地方有权调整这个征收率。据税务专家介绍,按照国家规定:“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《税收征管法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。”也就是说,地方税务机关可以通过调整应税所得率,把核定征收率提高到1%以上、3%以下。“如果上头还有进一步的要求,地方税务部门可能会把个人住房转让核定征收的征收率调高到1.5%或2%。”记者 严丽梅。

也就是说,二手房交易计税价格,以交易双方签订的合同成交价格为依据,但申报的成交价格低于本市制定的计税参考价格且无正当理由的,将按计税参考价格核定计征各项税款。而该计税参考价格由市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展中心根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定,依照房地产估价相关规范和标准评估得出。其将作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。据悉,二手房交易计税参考价格将根据全市房地产市场交易的情况定期进行更新,原则上半年更新一次,并经市财委、市地税局和市规划国土委确认后使用,涉及的税收政策、税率仍按国家现行政策规定执行,而各项税收则由地税部门委托市房地产权登记中心在办证环节代征。房地产权登记中心作为存量房交易税款的代征单位,目前转移登记指引、办理程序、税费一览表、格式表格等内部工作流程及其相应的实施细则都已确定。

评估价还得到了北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心等国内外机构的论证。“我们在全市划了400多个片区,共统计了超过17万栋房屋、共计约154万套房屋,基本实现了‘一套一价’。”市地税局表示,因为统计工程浩大,花费了很长时间,所以到现在才公布方案。另外,评估价还将根据深圳市房地产市场交易的情况定期进行更新,并经相关部门确认后使用。如果买卖双方对核定的计税价格有异议,可以向房地产所在地区地税局提出复核申请,并提供证据资料,区地税局经核查后出具复核结果。买卖双方也可在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后,依法申请行政复议,对行政复议决定不服的,还可以依法向人民法院起诉。

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