摩根大通龚方雄:明年房地产板块还要涨


 发布时间:2021-01-28 10:47:49

跷跷板效应将显现过去多年股市萧条,一是因为房地产和高利率融资在蚕食股市的流动性,有着跷跷板效应;还有一个重要方面,即政策太偏重了股市的融资功能,而忽略了它的蓄水池功能。相比房地产,股市涨跌与各级政府的业绩和钱袋子无关,这是要害!但到了必须对抗危机的关键时刻,放股市一马,让它涨一涨

一些开发商总是想方设法拉高房价,搞了不少虚假销售之类的小伎俩,力图营造楼市的“繁荣”景象。一些政府的“托市”政策,为闲置资金进入房地产市场提供了条件。而最值得关注的一点,楼市快速回暖,主要原因是资金效应的幕后推动。从楼市成交的资金来源看,不少交易资金来源复杂。但能够影响房价变动的巨量资金,有的是一些企业从主业中抽出来的,有的是股市资金转移来的,有的则直接是银行贷款。资金来源的集中化,恰恰说明流动性过剩的隐忧已经显现。

宗良认为,影响主要体现在银行信贷数量有所收紧,但目前银行体系流动性仍然宽裕。根据央行最新人民币存款数据,金融机构人民币各项存款余额目前为63.82万亿元,上调0.5个百分点存款准备金率将一次性从银行冻结大约3200亿元的基础货币。一家股份制银行投资银行部人士也向记者分析,此次上调存款准备金率早在银行预期当中。他同样认为,这不会对银行产生太大影响。按照这一逻辑,虽然上调存款准备金率收紧了银行资金,但由于市场资金利率也会上升,因此银行在提高存款准备金利率中的正反两方面影响会对冲,银行甚至更看中资金利率上升带来的利好。

此外,积极推动建立充足的流动性储备,进一步加强流动性风险管理。督促商业银行进一步完善流动性风险管理体系,提高风险管理水平,加强短期和中长期的流动性需求预测。龚明华透露,今年2月银监会还将流动性负债率纳入了流动性监管体系。针对“当前房价下跌多少将对银行的住房按揭贷款的质量构成威胁”的问题,龚明华表示,房贷的压力,取决于各家商业银行自身情况,如贷款余额、资金来源、风险管控能力等,所以要具体情况具体分析,不能一概而论。

很多经济学家希望房地产出现大调整,对股市下跌也没有意见,认为这是经济规律的体现。但他们忽略了一个大问题:房地产崩盘以及股市大幅度下跌,很可能影响全球包括中国投资者对中国经济未来的信心和预期,而信心和预期非常关键,它的缺失很可能引爆中国的经济危机和金融危机。当前,稳市场非常重要,而稳市场必须稳预期、稳信心。有了信心,有了向上的预期,才能稳住实体经济,避免出现大的经济危机、金融危机。实体经济要稳,因此流动性不能太紧;虚拟金融市场也要稳,因为它是信心所在。

房地产市场再融资重启这个消息传出之后,政策层放出一个新的信息,提出要建立房地产市场调控的长效机制。长效机制应该就是市场化的解决方法,或者更直接的来说,就是房产税。现在是由发改委、住建部和财政部多方一起来解决,设立新的方案,很可能要出台房产税。而且只有房产税出来之后,才是一个真正的市场化长效机制。通过这次会议提出的促进房地产市场健康平稳发展,有人判断房地产企业将会有越来越充裕的资金,从而刺激相关的房地产个股出现较大幅度的上涨,您同意这样的分析吗?柳瑾:个股涨的概率确实非常大的,整体来说,无论是资金还是消息面,都有更大的力度会支持它上涨。

如,贷款上半年增加了接近8万亿,存款接近10万亿,存款比贷款增长的还多。尽管银行很愿意先把贷款放出去,越早贷出去越好,但由于很多项目还没开工,对资金的需求不足。值得关注的是,最近银行贷存比相对有所提高,这对银行是好事,提高银行的盈利能力。同样,也说明接受贷款的企业,因为实际开工数量的增加,从银行贷出来的钱真正流入实体经济。因此,上半年虽然贷款增速很大,但由于银行贷出去的部分款项并没完全流入经济体,使得实体经济的流动性改善并不大。

山东财经大学房地产研究所所长郭松海说,这次下调存款准备金率更多意义上是对实体经济流动性的补充,以保证经济增长,并没有特别针对房地产市场,因此房地产市场即使有所受益,也不明显。李铁岗则认为,在目前的房地产市场不景气形势下,央行放松的流动性,难以“滋润”到房地产业中。因为,从一些银行的反映来看,金融机构向房地产业放款的积极性已明显降低,即使银行的资金有所宽裕,地产商也难拿到贷款,这次释放的流动性会更多流向实体经济行业。

但从更大的宏观面分析,目前楼市全面转暖的可能性非常小,靠股票投资者撤资而形成房地产牛市的可能性尤其不靠谱。从表面上看,目前房地产市场的复苏条件似乎已经成熟——市场流动性充足,股市的赚钱效应未来应当逐渐递减,股市与房地产市场的跷跷板效应有望显现——但同时也须认识到,当前沪指在突破5000点之后,牛市很难停止脚步:大盘股、国企股刚刚启动,股市的积极作用正在显现,短期内虽然有部分投资者开始撤出,但会有更多投资者涌入。

一般认为,流动性增加时期,股市和楼市都会出现上扬,例如2005~2007年、2009年以及2012年12月~2013年一季度。但是,在同样的流动性环境下,二者也会出现“背离”。例如,2010年~2013年,社会融资总规模年均涨幅在20%左右,但这一时期股市陷入漫漫熊途,而房价却迎来史上最大涨幅。再如,2014年下半年以来,传统货币投放和工具创新不断,股市迎来“疯牛”行情,但房价却一路下跌。综合目前经济形势看, 2015年货币政策将比2014年更加宽松。

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