穆迪将中国房地产业展望下调为负面


 发布时间:2021-01-20 11:12:12

作为央企各大银行在贷款上可以轻易的得到支持,作为上市企业在证券市场上也可轻易的通过定向增发或者公开增发以及发债等等方式拿到所需要的资金。由于房地产是一个高资金需求的行业,央企雄厚的实力也是促成央企房地产业务能够迅速拓展的原因。前一段时间,国金证券首席经济学家金岩石对房地产出现国资

若改革红利叠加盈利拐点能够兑现,真正的牛市行情是压不住的,哪里有压力,哪里就有反弹。近期调整既是打击投机的过程,也是释放利空的过程,2015年的“慢牛”行情有望到来。从美国、日本、香港以及前两个流动性宽松时间的中国股市和楼市之间的规律看,股市和楼市走向正相关,楼市滞后股市4~12个月。正相关在于两者共同受流动性的影响。以美国为例,金融危机后,狭义货币M1的增速从2008年9月份的2%上升到2009年1月份的19%,创22年新高,这是推动道指反弹和房价在随后去泡沫并在2012年回升的主要动力;同样,日本和香港的M1增速,则分别在1989年和1997年快速下降,这成为促发股市和楼市调整的主要原因。

然而,土地、房产开发贷款和个人购房贷款三大房地产贷款几乎都很难符合“三性”原则。从安全性来看,目前房地产处在低迷期,房价逐步下行使得楼市风险已经凸显出来。在这个当口继续发放贷款,背离贷款“三性”之首的安全性要求。从流动性看,个人购房贷款占房地产贷款80%以上,央行喊话也是要求加快首套购房贷款发放进度。个人购房贷款一般在10-30年期限,流动性非常之差。同时,目前银行通过存款几乎吸收不来资金,大多是通过理财产品和同业拆借吸收资金,而这两类负债期限大多在一年以内,这就造成房贷上出现严重的资金来源与运用的期限错配现象。

上海证券报:奇怪的是,现在买房大军是刚毕业的年轻人,这里面的内涵是什么?龚方雄:不能把中国百姓收入简单的跟美国进行类比。目前,中国买房大军是刚从大学毕业准备结婚的小两口,这背后是双方家长毕生储蓄的支持,不是两个新人在买房子,而是6个人的收入购买一套房子。有担心房地产是泡沫,很多人将收入、地价等因素,与美国做一个很简单的类比,我是非常不同意进行这样类比的。原因很简单,就是中国可耕地是稀缺资源,但美国不是。中国国土面积跟美国差不多,但中国可耕地面积占国土面积的比例是40%。由于中国人口比美国高出4倍,使得我国人均耕地只有美国的1/8—1/10。而美国已经是成熟国家,是城市化进程完成的国家,而中国城市化进程才刚刚开始。可以想像,如果中国城市化达到70%、80%甚至90,%中国耕地还会流失多少。有些人说城市化不一定要占用耕地,但这只是幻想。草都长不出来的地方人愿意住吗?因此,这种城市化进程一定是占用可耕地为代价的,地价的上涨是难以避免的。因此,房价怎么会降得下来?。

房地产价格涨跌一直是市场和政府关注的焦点,作为拉动内需产业链最长的房地产业,未来走势如何?就此,记者专访了摩根大通中国投行副主席龚方雄。中国房价长期看涨短期中性上海证券报:今年1月开始,你们就主推中国房地产和汽车两大板块,现在看来是对了。将来怎么看?龚方雄:总体上看,未来中国经济继续跑赢全球,内需拉动会发挥越来越大的作用。我们从今年1月份开始主推中国房地产和汽车两大板块,将来如何,我个人而言,中国汽车市场至少要持续好几年的结构性上升态势,主战场在二、三线城市。

招商、保利等27家房企跌停,领头羊万科大跌8.79%,103家房企的跌幅超过5%,25日也持续了“跌跌不休”的态势。从3月底国五条落地的“利空出尽”,到如今的大跌,几个月间,地产股如同坐上过山车。深圳综合开发院旅游地产研究中心主任宋丁表示,去年,有很多业内人士判断房地产行业暴利的“黄金时代”已经终结,但现在,房地产行业却在上一轮调控中走出一条V型曲线。但事实证明,过去的几个月,可能已经是未来几年房地产行业v型曲线的最高峰了。

流动性控制的影响正在逐步消退,市场流动性正回归常态。“除了信心上的波动,绝大多数的开发企业和买房者都没有在这一金融风波中受到实质性冲击。”上海中原研究咨询部总监宋会雍说,当下,显然并没有把开发企业逼入下调房价的绝境。取消房贷利率优惠也只是暂时的,对楼市的影响面非常窄。6月19日,国务院常务会议明确提出支持居民家庭首套自住购房。业内人士认为,从中可看出国家对解决居民住房需求的决心,代表央行坚决不“救市”的决心。短期内,楼市受“钱荒”波及有限,更多是受限价限签政策的影响。但房企还需逐步摆脱通过信托、私募、债券等方式募集资金,防止利润不足以支撑其融资成本,出现兑付风险,进而引发深层次危机的连锁反应。(徐海波)。

房地产业迎来一个微妙的发展阶段。在金融市场流动性收紧的背景下,A股市场上以资金密集为特征的地产板块大幅下挫。此前,土地市场和房屋交易市场双双走高,房价回升,房地产业对未来的预期乐观,但资金面的异常动向给房地产市场带来了一些不确定性。分析人士认为,作为房地产业血液的资金流可能发生变化。其中,地方政府融资平台可能受制于流动性紧缩,进而冲击二、三线城市的房地产市场。PE、信托等机构通过“影子银行”向房地产业输送的资金可能萎缩。

另一个方面就是稳增长,现在的GDP是7.6,而我们的底线是7.5,稳增长的压力更大了。从这个方面来看,整体上流动性应该是适当宽松的,也就是预调微调当中的预调。未来要给小微企业、创新型企业一些新的机会,只需要一些政策上的扶持就可以了。从规模上我们可能没有之前那么大了,但是从效率上我们和之前相比一定是比之前要更高了,那么宏观政策上的这种细微的调整,对于整个市场的流动性会不会带来一定的影响?柳瑾:肯定会带来影响,从大局上来看,下半年的流动性整体应该是略微宽松的,同时会出现波动性增加的现象。

昨日,武汉住房公积金管理中心在官方网站表示,我市公积金个贷率目前较高,流动性趋紧,但我市公贷仍执行“应贷尽贷”。由于商业贷款持续收紧,我市购房者选用公积金贷款的比例持续上升。据武汉公积金中心统计,全市买房人中,每三个就有一个人用公积金贷款,我市公积金“蓄水池”里的水今年减少。截至4月底,个人贷款余额592.43亿元,占缴存余额的96.85%,较去年底提高4.98个百分点,住房公积金流动性趋紧态势显现。公积金中心表示,已采取多种金融创新手段应对,对缴存职工的刚性基本住房需求依然执行“应贷尽贷”政策。

甘晓红 贾耀勇 苏伟斌

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