高房价幕后推手:货币政策OR分配失衡推高?


 发布时间:2021-01-19 10:50:54

房地产市场再融资重启这个消息传出之后,政策层放出一个新的信息,提出要建立房地产市场调控的长效机制。长效机制应该就是市场化的解决方法,或者更直接的来说,就是房产税。现在是由发改委、住建部和财政部多方一起来解决,设立新的方案,很可能要出台房产税。而且只有房产税出来之后,才是一个真正的

今年4月份至11月,除了10月公开市场净回笼,其余均为净投放。近日,央行则连续三天通过短期流动性管理工具(SLO)累计向市场注入超过3000亿元流动性。国信证券指出,站在央行的角度来看,从反映商业银行资金充裕度的超储率来看,实际并没有出现系统性的下降,而是稳定地保持在2.0-2.1%之间。即使观察超储率的月度走势,2季度和3季度超储也保持1.6-2.1%之间,并无明显迹象显示整体商业银行出现流动性的紧缺。因此,“钱荒”与流动性总量宽松之间的矛盾,令人生疑。

所以笔者多次强调,目前不能出台任何导致房地产市场崩盘的政策;相反,在未来房地产市场出现急跌或暴跌时,中央政府一定要救市。所谓救市,就是继续适度地输入流动性,起码是营造稍微宽松一点的市场环境,不能让市场弃守,让紧绷的债务链断裂。但输入流动性解决不了上述两大难题,房地产市场已经到了历史性的拐点,必须调整。A股市场连年垫底全球股市,不是因为它很差,而是因为它不招人待见,但处于价值低谷也是事实。为了稳经济,必须输入流动性,而多余的流动性又不可能继续涌入房地产,因此笔者看好未来的A股市场。

为此,房地产企业、尤其是融资渠道单一的中小型房地产企业,可能会调整销售策略,进行“价格修正”,从而对市场预期带来一股鲶鱼效应。这也意味着,持续大半年的开发商博弈强势期或在下半年得到扭转。流动性控制带来银行、市场、地方政府链式反应一些专家和业内人士表示,对流动性的控制,可能产生一系列链式反应。胡刚表示,目前房地产行业的过快发展已经形成了一柄双刃剑,尤其是在实体经济低迷的情况下,大量流动资金涌入房地产领域,进一步绑架实体经济,而现在央行“不放水”,银行间资金紧绷,有助于挤出累积的房地产泡沫。

这一汇率转变趋势以及由此而来的国内流动性形势可能出现的逆转,中国楼市此前“从未遇到过”。可能的逆转是什么呢?虽然4月末新增外汇占款较上月末增加1169.2亿元,表明境外资本继续流入国内,但规模为8个月以来的新低。人们担心,汇率走势的变化,会造成热钱流出,外汇占款负增长,进而加剧国内流动性紧张。流动性之外,楼市的基本面也今非昔比。现在没有了4万亿元的经济刺激计划,有的只是中央不再“采取短期刺激政策”,有的只是当前我国经济处于增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期——“三期”叠加阶段。

中小房企面临考验融资能力成为房企是否能扩大再生长的一个重要指标。《2012房地产企业经营管理蓝皮书》中指出,近年来,随着融资难度的加大,企业资金占用费和贷款费用“吃掉”项目开发利润的比例越来越高,普遍占比是30%-70%。绿地集团京津事业部销售总监李蓟告诉记者,对于集团性企业来说,都是由集团统一融资,这样企业议价能力更强,利息更少,融资成本更低,然后再根据每个分公司需求调配资金。一位股份制银行对公业务经理向记者表示,开发贷审批一直很严格,银行根据信用等级来向企业发放贷款,并制定利率。业绩稳定、融资标的风险低的企业更容易获得贷款,而高负债的中小企业则融资难度更大。对于下半年金融环境对房地产行业的影响,宋延庆表示,处于快速扩张期且高负债高利率、借新还旧的企业的资金链将会更加紧张。对于资金充裕、去化有保障,即便量价下降10%现金流还为正的企业则影响不大。中经联盟秘书长陈云峰则认为,银根对房地产行业的影响太大了,如果流动性紧张得不到缓解,行业的拐点可能就会来临。记者 袁晓澜。

搭配使用多种货币政策工具增加流动性供给,有效弥补因外汇流入减少和市场主体持汇意愿变化形成的流动性缺口,保持流动性总量合理充裕;同时今年已三次普降金融机构人民币存款准备金率,四次下调人民币存贷款基准利率,公开市场逆回购操作利率相应有所下降,引导市场利率下行,从量价两个方面保持货币环境的稳健和中性适度。这一系列政策均利好于流动性,已对楼市和股市产生了较强的积极影响。报告预计,2015年8月,M1同比增幅为9.3%,虽然仍处于较低水平,但较3月份的2.9%已上升6.4个百分点,二、三季度增幅明显,预计在央行多种政策的影响下,M1增幅上行趋势将继续维持一段时间。报告预计,本轮房地产市场上扬趋势较难长时间持续,且不同城市间分化愈加严重。预计四季度和明年上半年房价仍保持上涨态势,70城房价同比增幅还将有所扩大,但明年下半年和2017可能有所降温,上半年股市涨幅过大,所以6月中旬已开始了一轮深度调整,但在偏充裕的流动性背景下,股市难以继续大幅下跌,将进入较长时间的筑底阶段。京华时报记者邢飞。

但从近期央行公布的12月信贷数据看,6400亿的新增贷款远超市场5500亿的预期。由此可见,央行在货币政策层面预调、微调比我们预期的要早,而M1和M2代表的流动性拐点很可能正在形成。流动性的上升意味着资金成本的下降,对应的是市场风险溢价和股权成本要求回报率的降低,即估值水平的提升。因此,现阶段超跌的低估值品种理应受到市场的青睐。地产板块2011和2012年的市盈率仅为10倍和8倍,且这两年有望实现27%和15%的业绩增长,是性价比较高的投资标的。

从当前的政策热点看,一带一路、亚投行、京津冀经济圈、长江经济带等都是未来将要铺开巨大投资的信号。只有大规模基本建设项目铺开了,才能刺激实体经济全面复苏。当前的时代,是创新经济大飞跃、资本运营大发展、金融市场全球化的新时代。在这个基础上,货币发行总量适度超过实际经济增长是必要的,因为创新必须要烧钱,股市也需要巨大的流动性来支持。没有股市,创新经济也很难出现。创新经济需要极大的流动性,这种流动性除了创造股市繁荣以外,房地产市场也将随之繁荣——没有繁荣的房地产市场,只靠吃喝旅游很难催生大消费时代——美国的情况已经证明了这个经济学逻辑。中国经济最大的转型、最现实的转型就是要扩大消费,而目前能够最快实现扩大消费的办法就是加快房地产的去库存。搞活房地产市场不需要多少流动性,需要的仅仅是政策力度以及针对性。近期如果能够搞活房地产市场,将有望激发出几万亿的消费,不仅可以刺激实体经济全面复苏,更重要的是可以对冲经济下行压力。从这个思路来说,激活房地产市场可以成为股市走牛后宏观经济管理的战略选择之一。

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