珠海:旧厂改造临时改变功能不另计地价


 发布时间:2020-09-21 08:24:59

深圳市规划与国土资源委员会副主任薛峰表示,城市更新年度计划将对每一年度的城市更新单元规划和将要实施的拆除重建类及综合整治类更新项目作出计划安排,并将之纳入全市的近期建设规划年度实施计划和土地利用计划的平台,以此强化城市更新的计划管理,保障城市更新工作的有序进行。此外,《办法》还明

“城市更新有时不是缺地,很大一部分是地产开发利益驱使,同时也顺应了政府希望城市形象有一个很好的改观,造成了常拆常建,建筑寿命缩短了。”清华苑建筑设计公司设计师李念中说。城市更新太快导致建筑寿命缩短“造成建筑短命的原因很多,最大的原因就是城市高速发展。”李念中认为,城市变化带来功能的改变,主要是拆掉旧区,而这些旧区实际上再用10、20年都没有问题,“城市已经没有更多的地,拆迁容易拆出比较大的一块地;加上最近30年的建筑标准都是属于上世纪60、70年代订立的,市民觉得住在这种房子里生活质量比较差,一调整建筑标准,有的区就要拆掉”。

除旧工业厂房、城中旧村以外的城市更新项目,《办法》则以容积率为核定标准。如改造前改造范围内的整体建设规模容积率小于1.0的城市更新项目,拆除1平方米原有合法建筑面积,可抵扣2平方米改造后用途建筑面积评估市场价格。而改造前改造范围内的整体建设规模容积率大于或等于1.0的城市更新项目,改造后项目容积率2.0(含)以下部分,不再补缴地价;容积率在2.0至2.5(含)之间的部分,按其改变后的用途以办理地价核准时相应用途评估市场价格的50%补缴地价;容积率超过2.5的部分,按其改变后的用途以办理地价核准时相应用途评估市场价格标准补缴地价。

安置房如何筹集?城市更新安置房,是指由城市更新部门管理,可用于城市更新项目(含危、破、旧房改造)安置的公有房屋。《办法》规定,城市更新安置房优先用于城市更新项目拆迁补偿安置,包括对更新改造范围内房屋所有权人的房屋产权调换、房屋所有权人及使用人的临时安置、原政府公房租户和危、破、旧房改造中公房租户的房屋租赁安置等。《办法》中明确:城市更新安置房可以通过新建、移交接收、购买、租赁、调整使用等方式筹集。新建。市、区政府部门立项建设的城市更新安置房,以及市、区城市更新部门在政府收储类城市更新项目中建设或配套建设的城市更新安置房。

在最近3年内,城市更新已成为目前深圳保证住房供应、保证产业发展的重要力量。谭权介绍,今年1—9月,深圳城市更新投资额257.2亿元,占房地产投资比重的42.1%;城市更新供地56.5公顷,占全市供应比例的91%,城市更新已经成为深圳未来城市建设土地的主要来源。今年深圳城市更新批准预售量达到184万平方米,占全市的37%。而在城市更新过程中,深圳解决了公益设施落地难的问题。目前已审批的210项规划中,落实了一批公共配套设施,包括中小学51所、幼儿园130所,医院2家、社康中心108家,公交首末站34个,落实了近3.5万套的保障房,断头路的现象通过城市更新得到相当大程度的缓解。

”徐荣说。城市更新要符合城市的总体规划,这就要求城市更新包括老旧住宅区的更新改造必须是政府引导、规划统筹、试点先行、结果可控。今年公布的2010年首批城市更新单元规划编制计划中,很少老旧住宅小区,住宅改造主要是在城中村。近期,深圳多个公布的进入城市更新计划的老旧小区房价都出现了大幅上涨。对此,徐荣表示,即使进入城市更新单元规划编制计划,也仅是将对项目进行城市更新单元的规划研究,它并不是一个确定的编制项目,可能通过规划研究会发现它周边的配套、交通已很紧张了,如果拆除重建增加容积率,可能周边的配套设施都无法满足要求,那它就不具备拆除重建的要求,要采取其他的更新方式。

如改造前为工业用途的更新项目以出让方式取得土地使用权的,拆除1平方米原有合法建筑面积,可抵扣2平方米建筑面积地价,而以划拨方式取得土地使用权的,拆除1平方米原有合法建筑面积,则抵扣1平方米建筑面积地价。无合法建筑面积的,原已缴纳的土地出让地价款予以核减。至于城中旧村更新项目,则分成两种情况,其中由村集体经济组织自行实施或者由政府城市更新实施机构直接实施的,以规划条件确定的容积率部分建筑面积不计收地价;而通过公开交易选择实施主体的,以公开交易确定的容积率部分建筑面积不计收地价。

为实现多方参与,上海提出在建成区给予适度的规划、土地政策。比如,在规划方面,可以有条件地实现用地转性、高度提高、容量增加。具体来说,在符合区域发展导向和国家规划土地法规要求的前提下,允许用地性质的兼容与转换,鼓励公共性设施合理复合集约设置;在地区整体空间对建筑高度不敏感的地区,允许高度适度提高,紧凑建设,以高度换开放空间等。而在土地方面,允许创新土地开发方式,按照存量补地价的方式,支持现物业权利人或者现物业权利人的联合体,依据规划重新取得建设用地使用权。

这次出台的《办法》覆盖了全市范围各类更新改造类型,深圳也由重点推进城中村改造迈向全面城市更新阶段。深圳需要进行城市更新的总用地面积约200平方公里,其中,以城中村(旧村)和旧工业区为主,兼有部分旧工商住混合区和旧住宅区。薛峰告诉记者,这个数字比深圳新增土地还多,其中有大概30%是要进行拆除重建,而其他都是进行综合整治和功能改变的城市更新项目,综合整治和功能改变往往都能以很小的投入换取很大的收益。薛峰同时透露,政府计划在2020年完成176平方公里的城市更新。

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