城市更新开发商拿地成本升高


 发布时间:2020-09-30 23:28:36

4月15日,深圳市规划与国土委公布了《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》,共涉及11个城市更新单元,拟拆除重建的总用地面积近65万平方米。其中,罗湖区在数量上最多,占了3个,分别是产业用地莲塘片区的鹏基工业区、社会福利用地莲塘片区的康馨养老院,以及在深圳人心中具有历史地

珠海已高起点打响新一轮“三旧(旧城镇、旧厂房、旧村庄)”改造攻坚战。城市更新项目如何计算地价?对原产权人如何进行补偿?最新公布的《珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法(试行)》(下称“《办法》”)规定,对临时改变功能的旧厂城市更新项目,珠海将不另计地价,而如改造前为工业用途的更新项目以出让方式取得土地使用权的,拆除1平方米原有合法建筑面积,可抵扣2平方米建筑面积地价。拆建项目或“拆一免二”对于拆建类的城市更新项目,《办法》明确按照不同的规定抵扣应缴地价款。

不少投资客都看到厂房改造的收益,代理深圳广建投资有限公司楼盘销售的谢先生表示,最近一位香港投资客和他聊了很久,看重的就是八卦岭片区改造。由于投资厂房能使用的银行杠杆较小,想炒作厂房并不容易。厂房面积一般都较大,单宗交易大多在千万元以上,而银行并不愿意针对工业厂房放贷,一般只能贷到评估价的50%,加上银行评估价远远低于交易价格,所以如果想针对厂房进行投资,要求投资客具有很强的资金实力。彭苑雄称,上述投资客是一次性付款。

彭苑雄当时问他为何一次性购买这么多厂房,该投资客称是因为深圳人口多,看好城市内工业区改造的大方向。“现在想来,我觉得他早就通过有关渠道,对《深圳市城市更新办法》有所了解。”彭苑雄表示,“他买的是个资产包,给人感觉只要是厂房全都买,均价只有3000多元/平方米,按照现在市场报价,该投资客已经有好几千万元的隐性收益。”12月1日实施的《深圳市城市更新办法》规定,业主可以自行改造旧厂房、旧工业园区。正是在这种背景下,业主捂盘惜售,造成中介手中房源很少,而愿意出售的业主则猛抬报价。

对于备受“无地可开”困扰的深圳,11月发布的城市更新政策无疑为其打入了一剂强心针。深圳本地股一度“独领风骚,”开发商摩拳擦掌,准备大干一场。然而,“天有不测风云”,刚开始亢奋的深圳城市更新项目,就遭遇“国四条”。高房价、高地价一时成了众矢之的。而深圳城市更新项目在实际推进中,不断受到推高房价、地价的指责,为此开发商明确指出:房价高企下,不是选择城市更新的好时机!新一轮贷款周期将至,四处寻找项目的深圳市大小银行默契十足地将目光锁定了城市更新项目,却发现找不到贷款对象?“城市更新单元”概念下,土地的多个权利主体之间展开了开发权之争;而在财富效应推动下,已经划入或有望划入更新单元的城中村里,又兴起了新一轮的抢建风潮……拆迁难和补偿费用高昂让老牌的开发商举足不前,而权利人基于“可自主改造”新规组建的新开发商却开始在改造中崭露头角。

住宅区并非更新重点“《深圳市城市更新办法》实施以来,出现了许多令我们意想不到的情况,住宅区的改造热度远远大于工业区的改造,很多不符合城市更新条件的对象也表现出改造的冲动了。”国土委副主任薛峰对记者表示,城中村、旧工业区才是城市更新的重点,住宅区必须符合相应条件才会更新,而且并非所有的旧房子都要拆除,千万不要相信一些开发商和中介的忽悠,高价买入不符合拆迁要求的老房子。她反复强调,更新不等于将所有都推倒重来,并非都是拆除重建,还包括综合整治、功能改变。

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